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Wie F&S concept Wohnquartiere schafft, die Generationen halten 

Von der Flächenakquise bis zur Vermarktung: Die F&S concept Projektentwicklung GmbH in Euskirchen hat sich auf den Raum zwischen Aachen, Köln und Bonn spezialisiert. Die Philosophie des 1988 gegründeten Unternehmens lautet: „Alles, was wir machen, muss langfristig gedacht werden."

Im großzügigen, lichtdurchfluteten Foyer der F&S concept Projektentwicklung GmbH an der Otto-Lilienthal-Straße in Euskirchen wird der Anspruch des Unternehmens bereits beim Betreten sichtbar. Unter Glas stehen Modellwelten neuer Wohnquartiere. Aktuell zu bestaunen sind das „Vicus Quartier" in Nörvenich, das „Martinus Quartier" in Langerwehe und die „Seeterrassen" in Zülpich - Lebenswelten „en miniature" mit Straßenverläufen, Grünstrukturen und Wasserflächen. Das Vicus Quartier befindet sich kurz vor dem Endausbau. Die Seeterrassen befinden sich in der Entwicklungsphase. Das „Martinus Quartier" sowie das Wohnquartier „An den Ohndorfer Gärten" in Bad Münstereifel - um ein weiteres Projekt zu nennen -, sind in Vorbereitung zur Ersterschließung.

Die ersten Ideen zu diesen Plänen liegen viele Jahre zurück. ,,Alles, was wir machen, muss langfristig gedacht werden", sagt Geschäftsführer Jan Radermacher. Grundstücksentwicklung ist ein Marathon, kein Sprint. Planung, Genehmigung, technische Erschließung und Vermarktung greifen dabei ineinander und erfolgen in enger Abstimmung mit den jeweiligen Kommunen, Fachbehörden und diversen Fachplanern sowie Gutachtern.

Entwicklung von Wohnbauflächen

Rückblick auf die Wurzeln: F&S concept wurde 1988 von Jörg Frühauf und Georg Schmiedel gegründet, woraus sich auch der Firmenname ergibt. Aus einem klassischen Projektentwickler hat sich über die Jahrzehnte ein spezialisierter Akteur für die Entwicklung von Wohnbauflächen im Rheinland entwickelt. Heute wird das Unternehmen von Jan Radermacher und Thorsten Volkmann geleitet, die seit vielen Jahren im Unternehmen tätig sind und 2024 gemeinsam die vollständige Geschäftsführung im Auftrag der Gesellschafter übernommen haben.

Am Standort Euskirchen arbeiten rund 50 Mitarbeitende, davon etwa 20 im Bereich der F&S concept Projektentwicklung GmbH. Weitere Kolleginnen und Kollegen sind bei der Tochter F&S solar concept GmbH unter demselben Dach tätig. Das Team ist interdisziplinär aufgestellt und vereint Fachrichtungen wie Vermessung, Stadtplanung, Landschaftsarchitektur, Verwaltungsrecht und Projektsteuerung. Diese Struktur bildet die Grundlage für die Bearbeitung komplexer Planungs- und Genehmigungsprozesse.

Die Projekte konzentrieren sich auf den Raum zwischen den Ballungszentren Aachen, Köln und Bonn und insbesondere auf die Kreise Düren, Euskirchen, Rhein-Sieg und Rhein-Erft. ,,Wenn man in der Region unterwegs ist, dann trifft man immer wieder auf ,F&S concept'-Hinweisschilder, die auf ein neu entstehen­ des Baugebiet verweisen, das in den Navigationsgeräten oft noch nicht verzeichnet ist", sagt Radermacher.

Der Fokus liegt bewusst auf den Zwischenräumen der Metropolregion, nicht auf den drei großen Kernstädten. Die Flächen stammen überwiegend aus vormals landwirtschaftlicher Nutzung und werden direkt von Eigentümern wie Landwirten, Erbengemeinschaften oder kirchlichen Trägern erworben. Wichtig: Die Kommunen und politischen Gremien behalten im gesamten Prozess die Planungshoheit. „Wir agieren als entwickelnder und koordinierender Partner im Rahmen der Bauleitplanung", so Radermacher. Entscheidend sei das in Jahrzehnten gewachsene Vertrauen: „Was wir versprechen, halten wir auch."

Alles im Blick

Das Geschäftsmodell umfasst die gesamte Entwicklungskette von der Flächenakquise über die Bauleitplanung bis zur vollständigen Erschließung und Vermarktung. Die Projekte reichen von kleineren Arealen bis zu großflächigen Entwicklungen zwischen einem und rund 30 Hektar, aus denen neue Stadt viertel entstehen. Für die technische Infrastruktur arbeitet das Unternehmen mit spezialisierten und renommierten Bau- und Infrastrukturpartnern zusammen. Die Abläufe folgen dabei einem klaren Grundprinzip: Erst wenn planungsrechtliche Sicherheit besteht und die Erschließung technisch gesichert ist, beginnt die Vermarktung.

Die Bauleitplanung ist dabei ein zentraler Bestandteil und zugleich eine wachsende Herausforderung für die Kommunen. In Zeiten knapper Haushalte und begrenzter personeller Ressourcen, jedoch mit gleichzeitig ständig steigenden Anforderungen an eine nachhaltige und zukunftsweisende Projektentwicklung versteht sich F&S concept als verlässlicher Partner in der Region. Themen wie Energiekonzepte, Artenschutz, Kampfmittelbeseitigung, archäologische Untersuchungen oder Regenwasser-Management gehören heute selbstverständlich zu jedem Projekt. Hinzu kommt die zunehmende Komplexität energetischer und ökologischer Vorgaben, die frühzeitig in die Planung integriert werden müssen. „Wir übernehmen das für die Kommunen, die aber immer die Entscheidungshoheit behalten", so Radermacher.

Im Unternehmen laufen im Schnitt rund zwei Dutzend Großprojekte parallel. Fast jede Fachdisziplin ist intern vertreten: Vermessung, Verwaltungsrecht, Stadtplanung sowie Garten­ und Landschaftsarchitektur arbeiten eng zusammen. Diese Struktur ermöglicht es, Projekte vollständig aus einer Hand zu entwickeln und gleichzeitig flexibel auf unterschiedliche Anforderungen der Kommunen zu reagieren. Die Vermarktung an Endkunden und Wohnungsbaugesellschaften erfolgt meist ab dem feierlichen Spatenstich zur Ersterschließung. „Wir verkaufen sowohl an Familien als auch an Bauträger", sagt die Geschäftsführung. Ziel ist stets ein breites Angebot - von der Mietwohnung über Ketten- und Doppelhäuser bis zur Stadtvilla mit Pool.

Das Unternehmen ist aufs Wohnen spezialisiert. Doch es gibt gelegentlich Ausnahmen: So ist im Herzen der Kreisstadt Düren auf dem ehemaligen Stadthallen-Gelände das Bismarck­ Quartier entstanden. Es vereint Wohn- und Geschäftseinheiten, das Dorint-Hotel sowie ein Kongress-Zentrum.

Über die Jahrzehnte hat F&S concept eine große Zahl an Bauflächen realisiert und damit erheblich zur Wohnraumentwicklung in der Region beigetragen. Die Grundhaltung bleibt dabei konstant: „Wir haben zwar viel Erfahrung, aber Standardlösungen funktionieren nicht. Jede Fläche braucht eine individuelle Planung."

Trotz eines herausfordernden Marktumfelds mit gestiegenen Zinsen, hohen Baupreisen und moderater Nachfrage konnte das Unternehmen wirtschaftlich stabil arbeiten und Projekte kontinuierlich fortführen. „Wir trotzen der schwierigen Marktlage", so Radermacher. „Auch in den vergangenen Jahren haben wir keine Verluste geschrieben, sondern durch unseren Fokus Gewinne erwirtschaftet."

Auch in der Phase steigender Zinsen wurden mehrere neue Projekte gesichert. „Wir sind nie auf die Bremse getreten und haben stets alle Entwicklungen seriös und nüchtern durchkalkuliert", heißt es aus der Geschäftsführung. Der Schwerpunkt liegt weiterhin auf Wohnbauprojekten im Bereich allgemeiner Wohngebiete (WA). Ziel ist es, frühzeitig zukunftsfähige Strukturen zu entwickeln: „Wir wollen als Vorreiter in der Region agieren und weiterhin vorausschauend planen."

Ein wesentlicher Entwicklungsschub entstand durch die Energiekrise infolge des Ukraine-Krieges. Bereits zuvor diskutierte und hausintern beschlossene Ansätze wurden ab 2022 konsequent umgesetzt. Dazu gehören kalte Nahwärmenetze mit zentraler Wärmegewinnung über Erdsonden und dezentralen Wärmepumpen in den Gebäuden. So kann das gesamte Quartier das ganze Jahr über mit Wärme und in den Sommermonaten ebenso mit passiver Kälte versorgt werden. In Zeiten, in denen die Sommer immer wärmer werden, wollen Bauherren die Gebäude ebenfalls in einem angenehmen Maße kühlen können, weiß man bei F&S.

Ressourcenschonende Energieversorgung

Bei einer modernen Wärmeversorgung in Neubaugebieten sind fossile Brennstoffe laut Radermacher keine Option mehr. „Damit man ressourcenschonend bauen kann, muss schon am Anfang der Planung eines neuen Quartiers die sichere und klimafreundliche Energieversorgung mitgedacht werden", so Radermacher. Ergänzt werden diese Systeme durch Photovoltaiklösungen sowie ökologische Maßnahmen wie Regenwasserversickerung vor Ort, Streuobstwiesen, Grünvernetzungen und Artenschutzstrukturen, die frühzeitig in die Quartiersplanung eingebunden werden.

Dies alles soll schon in Kürze im Martinus-Quartier in Langerwehe umgesetzt werden, das derzeit besonders im Fokus liegt. Hier im Kreis Düren entstehen rund 200 Grundstücke auf Grundlage eines bereits rechtskräftigen Bebauungsplans. Die Vermarktung soll nach derzeitigem Plan ab Herbst beginnen. „Hier wird das gesamte Spektrum moderner Wohnbauentwicklung umgesetzt - von Infrastruktur über Energie bis zur Freiraumplanung. Für das kalte Nahwärmenetz, für das der regional ansässige Energiedienstleister Stadtwerke Düren verantwortlich zeichnet, liegt bereits ein Förderbescheid der BAFA vor. Damit kann ein vollständig integriertes, klimafreundliches Quartierskonzept umgesetzt werden. Das Martinus-Quartier gilt im Unternehmen als eines der Leuchtturmprojekte. „Darauf sind wir besonders stolz", sagt Radermacher.

F&S concept sieht sich zunehmend als integrierter Flächen­ und Quartiersentwickler, der technische, ökologische und städtebauliche Anforderungen frühzeitig zusammenführt. Über die F&S solar concept GmbH werden dabei insbesondere energienahe Lösungen entwickelt, die bereits in der frühen Planungsphase mitgedacht werden. „Die Zusammenarbeit mit Kommunen ist dabei ein zentraler Erfolgsfaktor", so Radermacher. Jede Entwicklung folge dem Anspruch, nicht nur Wohnraum zu schaffen, sondern funktionierende Quartiere mit eigener Identität, individuellen Lösungen und den Raum für lebendige Nachbarschaften.

Am Ende steht ein Verständnis von Entwicklung, das über reine Flächenverwertung hinausgeht. „Es geht um die Frage, wie aus Fläche dauerhaft lebenswerter Raum entsteht - technisch tragfähig, ökologisch integriert und städtebaulich durchdacht."

Quelle: IHK Magazin 07/08 2026, von Daniel Boss