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Auf vielen Verkaufsportalen werden erschlossene Baugrundstücke zum Kauf angeboten. Dabei stellt sich die Frage, was muss eigentlich alles mit einer Fläche passieren, bis sie als Baugrundstück angeboten werden kann? Zudem tauchen bei Recherchen zu diesem Thema eine ganze Reihe von Fachbegriffen auf.

Was wäre naheliegender, als Antwort bei einem Projektentwickler aus unserer Region zu suchen? Julia Hüllbrock und Hildegard Schwarz aus dem Team der F&S concept Projektentwicklung aus Euskirchen beantworten Fragen rund um den Werdegang neuer Baugrundstücke.

In der Baulandentwicklung wird oft von Eingriff und Ausgleich gesprochen. Was heißt eigentlich einen Eingriff auszugleichen?

Wenn Sie zum Beispiel einen Acker zu einem Baugebiet entwickeln, dann ist der Eingriff die Umwandlung der landwirtschaftlichen Fläche in die zukünftige Zusammensetzung aus Straßen, Wegen, Gebäuden, Gärten und Grünflächen. Es sind alle Flächen, die zukünftig versiegelt werden, auszugleichen. Durch die Umsetzung des Baugebiets verändert sich der Charakter des Raums. Meist geht der Lebensraum der Tiere verloren, die bisher hier lebten. Es sind alle so genannten planungsrelevanten Tiere, die auf dem Acker nachgewiesen wurden auszugleichen bzw. deren Lebensraum an anderer Stelle zu kompensieren. Für die Kompensation sind Maßnahmen notwendig, die eine Fläche oder einen Biotoptypen ökologisch aufwerten. Diese Maßnahmen sind zum Beispiel die Extensivierung von intensiv bewirtschaftetem Ackerland, die Umwandlung von Acker in Grünland, das Anpflanzen von Obstbäumen an Ortsrändern oder das Anlegen von Blühstreifen als Nahrungshabitat für Insekten und Vögel, etc.

Wer legt fest was und wieviel ausgeglichen werden muss?

Ein Gutachter bewertet nach der Bestandsaufnahme und Kartierung durch sein Team, bestehend aus Fachleuten wie Biologen und Ornithologen den ökologischen Wert der Fläche. Dann bewertet er die Fläche nach Umsetzung des Plangebiets. Der berechnete Unterschied wird mittels Maßnahmen innerhalb und außerhalb des Gebiets ausgeglichen. Diese Maßnahmen werden ebenfalls durch den Fachmann bewertet, geplant, vorgeschlagen und begleitet. Das Ganze unterliegt der Genehmigung durch die Fachbehörden.

Für eines unserer aktuellen Projekte „Römergärten“ in Zülpich wurde zum Beispiel eine 20.000 m2 große Streuobstwiese angelegt. Ein Acker wurde in Grünland umgewandelt und Brutröhren für einen Steinkauz montiert. Neben den Maßnahmen zur Kompensation des Lebensraumverlusts durch das zukünftige Baugebiet, werden auch grüngestalterische Maßnahmen im Baugebiet von uns mitentwickelt. Zum Beispiel wird der Einsatz von Schotterflächen in Vorgärten per Festsetzung eingeschränkt. Die Gärten sollen dadurch grüner und lebensfreundlicher für Tiere und Menschen werden. Um die Neubürger der Wohngebiete für ihren eigenen Garten zu begeistern und zu inspirieren, erhält jeder Grundstückseigentümer von F&S einen Baum für seinen Garten. Nicht irgendeinen Baum, sondern eine Auswahl die eigens für dieses Gebiet zusammengestellt wurde. Die Hausbäume werden nicht zu groß und eignen sich mit Blüten oder Früchten als Nahrung für Tiere. Sie stehen zur Abholung bei einer regionalen Baumschule bereit. Zusätzlich erhält jeder Bauherr ein schönes Gartenbuch mit wertvollen Tipps für seine naturnahe Gartengestaltung.

Wer sind in der Regel die Bauherren in Ihren Baugebieten, wer zieht z. B. in die „Römergärten“ in Zülpich?

Die Käuferklientel in unseren Baugebieten ist ganz durchmischt. Neben Rückkehrern, Menschen die in Zülpich aufgewachsen sind und nach der Ausbildung oder Studium mit der Familie oder mit der Familienplanung wieder nach Zülpich zurückkommen, auch Mid Ager, Best Ager, und junge Familien aus der Region und den umliegenden Ballungszentren, die sich räumlich verändern wollen, bauen hier. Einige auch aus dem Grund, da sie sich dem Traum vom eigenen Haus im Speckgürtel von Köln, Aachen oder Bonn nicht leisten können. Alle Bauherren verbindet, dass sie einen ruhigen Rückzugsort im Grünen mit guter Infrastruktur suchen.

Wenn die Menschen bei Ihnen ein Grundstück kaufen, was sind die meist gestellten Fragen?

Jeder Kaufinteressent wird von unserem Team da abgeholt wo er steht. Jemand der zum ersten Mal in seinem Leben ein Grundstück kauft, will wissen was alles im Grundstückspreis enthalten ist und welche Kosten auf Ihn zukommen, wann das Grundstück erschlossen ist und wann und wo er den Bauantrag stellen kann. Zum Zeitpunkt des Kaufangebots werden die Grundstücke meistens gerade bautechnisch erschlossen. Das heißt, die Bagger rollen an und bauen die Straße, mit allen Versorgungsleitungen, wie Gas, Strom, Wasser, Abwasser, Straßen- Wie ein Baugrundstück entsteht Eine Fläche wird zu Bauland beleuchtung, etc. Aber schon sehr schnell nehmen das Gebiet und die Baugrundstücke in der Örtlichkeit Gestalt an.

Der Kauf ist an Bedingungen geknüpft, die wir als Projektentwickler erfüllen müssen. So muss der Bebauungsplan durch den Rat der Stadt oder der Gemeinde beschlossen und dieser Beschluss veröffentlicht werden. Der Erschließungsvertrag muss unterzeichnet sein und die entsprechenden Bürgschaften müssen gestellt werden.

Wie lange dauert es in der Regel, bis Sie aus einem Acker ein Baugrundstück entwickelt haben, welches ich dann kaufen kann?

Der kürzeste Zeitraum waren bisher 8 Monate von der Unterzeichnung der Ankaufverträge bis zum Verkauf des letzten Grundstücks. Dies war aber ein absoluter Rekord. In der Regel dauert es etwa ein bis drei Jahre. Es kann aber auch schon mal länger dauern.

Für diese Umwandlung ist ein großes Team von Fachleuten und Spezialisten notwendig, die alle zum richtigen Zeitpunkt einbunden werden und deren Untersuchungsergebnisse in der Planung Berücksichtigung finden. Hier muss alles ineinandergreifen. Man kann auf jeden Fall sagen: Kein Projekt ist wie das andere.

Was muss als erstes passieren und wer arbeitet alles daran?

Als erstes werden Voruntersuchungen auf der potenziellen Fläche beauftragt, Kampfmittelräumdienst, Bodengutachter und archäologische Archivrecherchen durchgeführt. Gleichzeitig findet die ökologische Bewertung der Fläche statt. Dazu werden Kartierungen der Biologen durchgeführt. Nach dem Flächenerwerb wird das Bebauungsplanverfahren angestoßen und durchgeführt. Lärmgutachten, Verkehrsgutachten, Untersuchungen zur Versickerung, Immissionsgutachten, Umweltbericht, Artenschutzgutachten, etc. Alles fließt in das Verfahren und in die eigentliche Planung, städtebauliche, grünplanerische und ingenieurtechnische Planung des Baugebiets mit ein. In allen diesen Bereichen arbeiten Fachleute für und mit uns zusammen; meist über den kompletten Entwicklungszeitraum hinweg. Am Ende kaufen Sie als Bauherr das fertige Produkt, das erschlossene Baugrundstück inklusive Ersterschließung und dem späteren Endausbau.

Auch wenn F&S seit über 30 Jahren Bauland entwickelt, muss nach wie vor jedes Gebiet individuell betrachtet werden. Neben dem Bautechnischen, Vertraglichen und Kaufmännischen gibt es auch Gestalterisches zu lösen und zu entwickeln – blühende Grünflächen, trockenresistente Straßenbaumkonzepte, funktionierende Fuß- und Radwege, spannende Spielplätze, kleine Quartiersplätze, Dorfanger, schöne Treffpunkte für die Menschen, die hier leben werden. Das sind die besonderen Aufgaben und Herausforderungen unserer Arbeit.

Als Entwicklungs- und Planungsteam der F&S Concept bringen wir auch weiterhin unsere Fachkompetenz und innovative Ideen ein, um moderne, nachhaltige Wohngebiete zu entwickeln.